Закрыть ... [X]

Как будет работать рынок недвижимости после 2019. Что такое эскроу-счета?

Счет эскроу с 2019 года

Дольщиков сделают вкладчиками

Счет эскроу с 2019 годаБанки станут «дольщиками» застройщиков вместо гражданФото: Banki.ru

Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы.

Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета.

Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?

Из эскроу возгорится пламя

В день 100-летия Октябрьской революции, 7 ноября 2019 года, президент России Владимир Путин решил объявить о революции в финансировании строительства жилья.

Он поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2019 года утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

Такая дорожная карта была создана Банком России и АИЖК, утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым 21 декабря и размещена на сайте правительства.

Документ подразумевает три этапа перехода от одной формы финансирования к другой. Первый этап — подготовительный, продлится до 30 июня 2019 года.

В течение I и II кварталов должны быть подготовлены и приняты соответствующие нормативные документы, внесены изменения в ФЗ № 214 и № 218 о долевом строительстве, в ФЗ № 177 о страховании вкладов, в Налоговый кодекс, в ФЗ № 127 о банкротстве и ряд других законов.

Ломать. Не строить!

По данным Минстроя, в России зарегистрировано 36,6 тыс. обманутых дольщиков. Не один год правительство пытается разобраться с их проблемами — безуспешно. И вот наконец решение нашлось: полностью отменить долевое финансирование строительства. Кто и на что будет строить жилье в России дальше?

С 1 июля 2019 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого будут действовать и нынешняя схема финансирования, и новая — через счета эскроу и спецсчета.

С 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату.

В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.

Как пояснили порталу Банки.ру в АИЖК, это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки.

Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье, считают в АИЖК.

Подобная схема уже используется для финансирования приобретения готового жилья, отметили в агентстве.

При подобном проектном финансировании в принципе не должно возникать обманутых дольщиков, полагает директор компании EY Илья Сухарников. Так как предусмотрено право вкладчика требовать возврата средств со счетов эскроу при нарушении условий, предусмотренных договором долевого участия, в частности в случае затягивания сроков строительства.

Кроме того, дольщик получит полную защиту в пределах 10 млн рублей (для чего необходимо внести соответствующие изменения в закон о страховании вкладов физических лиц, сейчас подразумевающий при банкротстве банка от Агентства по страхованию вкладов выплату в размере 1,4 млн рублей — понятно, что так дешево практически никакое жилье не стоит).

На июль 2019 года в список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, входила 21 кредитная организация, в том числе: ЮниКредит Банк, банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ, Альфа-Банк, Связь-Банк, ВТБ 24, Московский Кредитный Банк, Росбанк, «Российский Капитал», Новикомбанк, Ситибанк, БМ Банк, Фондсервисбанк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Всероссийский Банк Развития Регионов и Райффайзенбанк. Не исключено, что этот список может расшириться, однако требования Банка России к подобным кредитным организациям, скорее всего, будут ужесточаться.

ЦБ увеличил до 21 число банков с правом открывать счета эскроу для долевого строительства

Центробанк РФ обновил информацию о кредитных организациях, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Начиная с 11 июля 2019 года такое право есть у 21 банка.

Деньги или жилье гарантированы

Для участника долевого строительства счет эскроу является безотзывным и беспроцентным на время действий договора долевого участия плюс период не более шести месяцев (как следует из дорожной карты) после окончания его действия. То есть дольщик, по сути, имеет гарантию либо получения жилья по зафиксированной цене, либо возврата вклада.

Интерес дольщика при покупке жилья на начальных стадиях строительства по-прежнему в экономии средств (готовое жилье может стоить на 25—30% дороже, чем на этапе котлована), но она становится существенно меньше, чем раньше.

На строительство и сдачу дома редко когда уходит меньше полутора-двух лет, за это время можно было бы инвестировать имеющуюся сумму и получить дополнительный доход, хотя бы на уровне инфляции.

Плюс участники рынка однозначно прочат удорожание всем новостройкам благодаря новой схеме, так как застройщику теперь придется платить проценты банку (дольщики кредитовали застройщиков беспроцентно). Теперь застройщики, соответственно, переложат это бремя на покупателя, включив дополнительные затраты в цену недвижимости.

Для банка счета эскроу участников долевого строительства являются бесплатным пассивом, позволяющим кредитовать застройщиков, считает Илья Сухарников.

«С точки зрения банка эта схема выгодна, так как он получает доступ к деньгам, которые раньше проходили мимо него, а его процентный заработок является справедливым вознаграждением за то, что он облегчает людям приобретение недвижимости, давая определенные гарантии сохранности средств», — поясняет эксперт.

Тем не менее сами банки пока весьма осторожно относятся к этой схеме, поскольку объемы кредитования в подобных проектах весьма высоки, так же как и риски того, что девелопер и застройщик не смогут выполнить взятые на себя обязательства.

В случае банкротства застройщика банк, естественно, будет требовать возврата кредитных средств, как и в случае работы с другими заемщиками, — никаких льгот и преимуществ или дополнительной защиты пока не предусматривается.

При этом не исключена возможность, что кредитной организации, чтобы выполнить обязательства перед вкладчиками-дольщиками, придется параллельно профинансировать другую строительную организацию, которая завершит строительство объекта.

«При расчете с использованием счетов эскроу деньги на строительство застройщику предоставляет банк, но уже под проценты, поэтому для него такая схема, конечно, не так выгодна, как прямые расчеты с покупателями, — считает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». — Строительство становится дороже, а сам застройщик ставится в зависимость от банка, который выступает как главный его спонсор». Эксперт указывает на риски затягивания сроков возведения объекта, если банк начнет излишне контролировать распоряжение средствами.

С другой стороны, юрист видит и плюсы в схеме финансирования через счета эскроу. В частности, постоянное финансирование.

«Это позволяет не останавливаться в процессе строительства и не зависеть от темпов продаж, которые подвержены сильному влиянию внешних факторов (курс рубля, сезонность, ситуация на рынке и т. д.).

К тому же финансирование от банка иногда получить проще, чем его поручительство, поэтому в целом это доступный способ финансирования», — говорит Старинский.

У застройщиков переход от прямого привлечения средств дольщиков к эскроу-счетам вызывает неоднозначные оценки и предположения. В целом отказ от долевого финансирования для большинства мелких и средних застройщиков может сыграть роковую роль, поскольку запрет на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, предупреждают представители отрасли.

«Большим игрокам рынка недвижимости дополнительную финансовую нагрузку будет выдержать легче, — комментирует пресс-служба «Группы ЛСР». — Скажем, с учетом нашей отличной 25-летней репутации мы имеем возможность привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях.

Тем не менее рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2019 года более чем вероятен».

Некоторую поддержку некрупным застройщикам может оказать допущение неиспользования механизма эскроу-счетов при наличии в качестве гарантий поручительства банков и страхования гражданской ответственности, пояснили в «Группе ЛСР».

Однако, как показала практика, страхование ответственности застройщиков оказалось неэффективным, от него фактически отказались, введя взаимен систему выплат со стороны застройщиков в соответствующий компенсационный фонд. А получить поручительство банка гораздо более трудоемкая задача, чем кредит на строительство.

«Основная задача, которая решается сейчас в рамках реализации дорожной карты, — обеспечить интерес банков в финансировании девелоперских проектов, чтобы они охотно участвовали в кредитовании застройщиков, — отмечает Илья Сухарников.— И, с другой стороны, сделать так, чтобы затраты девелоперов не возросли слишком резко по сравнению с нынешним уровнем».

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru

Источник:http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10224770

С июня 2019 года в россии можно будет полноценно использовать счета эскроу

С июня 2019 года в россии можно будет полноценно использовать счета эскроу

Через год в России можно будет полноценно использовать счета эскроу – депутаты обещают, что к тому времени их содержимое будет недоступно для конкурсных управляющих

Е. Разумный / Ведомости

Поправки в Гражданский кодекс, а также в законы о банкротстве и исполнительном производстве, предусматривающие, что деньги на эскроу-счетах (счетах условного депонирования) посредника не попадают в конкурсную массу при его банкротстве, вчера рекомендованы ко второму чтению комитетом Госдумы по государственному строительству и законодательству. Поправки четко определяют назначение эскроу-счетов – на такие счета клиент передает средства или ценные бумаги и только после наступления прописанных в договоре обстоятельств они поступают другому лицу.

Возможность осуществлять расчеты через такие счета появилась в 2014 г., однако это лишь один из видов банковского счета, который подпадает под действие закона о страховании вкладов – с лимитом до 10 млн руб., а открывать такие счета могут только банки.

Допущены до дольщиков

В России открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого строительства с 1 июля 2019 г. имеют право только банки, в которых могут размещаться средства федерального бюджета, следует из принятых в июне поправок.

До сих пор в законодательстве было только понятие безналичного эскроу-счета, поправки вводят понятие любых договоров, в том числе меновых (для обмена активами или бумагами. – «Ведомости»), объясняет член совета по кодификации при президенте Лидия Михеева.

Счета были не слишком востребованы, поскольку действующие нормы не определяли главное – кому принадлежат средства, объясняет она, поправки же определяют, что до наступления времени расчета они остаются за тем, кто их внес, а после – у того лица, в чью пользу был открыт счет.

Это будет применяться к передаче не только денег, но также ценных бумаг и активов. «Полагаю, эскроу-агентами станут прежде всего нотариусы, профучастники и банки, хотя проект не содержит никаких ограничений по кругу лиц, имеющих право оказывать такие услуги», – говорит Михеева.

Она рассчитывает, что эти счета будут востребованы в сделках с недвижимостью и ценными бумагами. За рубежом эскроу-счета, как правило, популярны именно в операциях с недвижимостью.

Это более цивилизованная форма расчетов по сделкам купли-продажи, например, в сфере жилой недвижимости, которые сейчас в основном идут через банковские ячейки, замечает партнер Tertychny Agabalyan Иван Тертычный.

«Заинтересованы в законодательстве об эскроу-договорах в том числе ЦБ и Росфинмониторинг, поскольку сейчас крупные расчеты в наличной форме – один из потенциальных способов обналичивания», – полагает он.

Представитель ЦБ заявил, что регулятор поддерживает поправки, которые направлены на расширение использования эскроу-счетов и безналичных расчетов при проведении сделок с недвижимостью.

«Любое регулирование и более понятные правила – это в любом случае хорошо. Потому, вероятнее всего, эскроу-договоры станут более популярны, особенно в сделках с отложенным платежом или дополнительными условиями, что часто бывает в договорах с дорогостоящими активами», – полагает президент «Финама» Владислав Кочетков.

Обмен ценными бумагами через такие счета, который предполагают подготовленные поправки, брокерам, напротив, не слишком интересен. «Такие операции сейчас ни одна система внутреннего контроля старается не пропускать, потому что видит в них различные серые схемы, которые к тому же привлекают внимание ЦБ», – говорит Кочетков.

Несмотря на несколько лет подготовки, поправки об эскроу-договорах все еще сырые, говорит предправления банка из первой сотни: «Сам инструмент понятен, но в поправках не предусмотрено наличие независимого оценщика активов, передаваемых на такие счета». По его словам, в Европе и США, где практика эскроу-счетов применяется уже несколько десятков лет, обязательно суждение оценщика, который определяет адекватность стоимости активов и их соответствие законодательству.-

Источник:https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2017/07/05/709453-ispolzovat-scheta-eskrou

Счёт эскроу с 2019 года

Счёт эскроу с 2019 года

В 2019 году планируется принять в законную силу поправки, позволяющие применять счёта эскроу. Подобный способ был создан в 2014 году, но из-за нюансов в правовой сфере его применение имело ряд отрицательных последствий. Предполагается, что с принятием новых поправок отрицательные последствия сведутся на нет, а риск при заключении сделок также минимизируется.

Перезагрузка действия механизма эскроу с 2019 года

Июнь будущего года ознаменуется перезапуском механизма, по которому заключаются сделки при помощи эскроу. Стоит заметить, что поправки, связанные с эскроу, уже внесли в ГК РФ, а также в Закон «Об исполнительном производстве», Закон «О банкротстве».

Как правило, счёта эскроу применяются при совершении каких-либо операций, связанных с торговлей. Например, счёт эскроу применяется при совершении сделок с объектами недвижимости.Процесс использования эскроу подразумевает участие третьей стороны в заключении сделки.

В качестве третьего лица выступает агент-эксроу. Именно он является гарантом выполнения всех обязательств по договору сторонами.

Продавец получает средства лишь после полного завершения сделки, то есть, как только вся документация будет официально оформлена и право собственности перейдёт покупателю.

Новые поправки

Вступление в законную силу некоторых поправок в 2019 году позволит урегулировать правовой характер в некоторых вопросах:

  1. Средства, поступившие на счёт эскроу, не учитываются при случаях, когда по некоторым обстоятельствам посредник официально становится банкротом. Данные деньги не будут входит в оценку конкурсной массы. Это позволяет защитить участников сделок от материальных неприятностей агента эскроу.
  2. Применение эскроу законодательно закреплено. По средствам данного счёта участники сделок вправе осуществлять передачу не только средств, но и ценных бумаг, которые получит сторона лишь по окончании выполнения обязательств, прописанных в договоре.
  3. Открытие счетов эскроу закрепляется за банками. Максимальная сумма, которая может храниться на счёте, составляет не более 10 миллионов рублей.
  4. С 2019 года планируется разрешить не только безналичный перевод средств на эскроу, но и осуществление при помощи меновых договоров, использующихся с целью совершения обмена активами.
  5. Точный порядок определения, собственника средств, размещенных на счете эскроу. До того, как дата расчёта за сделку не наступила, средства на счету принадлежат той стороне, что внесла их.

Стоит отметить, что законодательством не предусматривается использование услуг, оказываемых независимыми оценщиками при открытии счета эскроу для внесения на него активов.Это может привести к неточному определению стоимости активов.

Центральный Банк России также проявляет свою заинтересованность в вопросе применения подобных счетов, ведь они позволяют наиболее лучшим образом просматривать законность заключения сделок на финансовом уровне, что способствует облегчению деятельности финансового мониторинга.

О возможностях эскроу в 2019 году

Центральный Банк России утверждает, что использование счетов эскроу придает сделкам прозрачности.

Если раньше сделки, осуществляемые на слишком большие денежные суммы, оставались в тени контролирующих органов, то с 2019 года будет возможность просматривать законность их совершения.

Не стоит забывать, что большие сделки нередко заключались с целью обналичивания денег. А счета эскроу снизят к минимуму проведение подобных операций.

К тому же, Центральный Банк одобрил лишь нескольким банковским организациям возможность осуществление операций по счётам эскроу: Сбербанк, Россельхозбанк, а также Газпромбанк.Для разрешения иным банкам пользоваться эскроу, необходимо соблюдение всех требований Центробанка.

По мнению экспертов, осуществление операций через счета эскроу будут тщательно контролироваться Центробанком, что приведет к соблюдению законодательных норм при осуществлении сделок.

Источник:http://credituy.ru/novosti/schyot-eskrou.html

Центробанк разъяснил новый механизм продажи жилья

Центробанк разъяснил новый механизм продажи жилья

С 1 июля 2019 года в России можно будет заключать договора долевого участия (ДДУ) с задействованием как эскроу-счетов, так и схемы привлечения инвестиций в строительство непосредственно застройщиком с гарантией защиты дольщиков…

Об этом говорится в плане поэтапного замещения долевого строительства банковским финансированием, разработанным российским правительством.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у представителей Банка России, каких изменений на первичном рынке недвижимости стоит ожидать в дальнейшем и что означает новое для многих граждан понятие эскроу-счета.

Прежде всего, поясним, что эскроу-счета – это специальные счета, на которые покупатель перечисляет средства за приобретаемый объект после обсуждения суммы с продавцом.

Иначе говоря, покупая жилье в новостройке и заключая ДДУ, участник долевого строительства передает деньги банку, а не застройщику.

Эксперты полагают, что к середине 2019 года доля сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 30 процентов от общего числа зарегистрированных ДДУ. При этом закон о долевом строительстве предусмотрел эскроу-счета еще ранее, давая возможность физлицам передавать средства банку. Эти деньги могут служить одним из источников фондирования кредитов девелоперам для банков.

В чем надежность эскроу-счета для дольщика по сравнению с прямым перечислением денег застройщику?

Если физическое лицо перечисляет средства на эскроу-счет, у него исчезают риски, связанные с неспособностью застройщика выполнить свои обязательства. Деньги с эскроу-счета могут быть списаны лишь при условии, что объект завершен.

Хорошо, если банк-гарант окажется надежным. Но существует риск, что банк станет банкротом. Если возникнет такая ситуация, как дольщику получить обратно свои деньги?

Пока можно страховать деньги на эскроу-счетах по ДДУ за счет средств Агентства по страхованию вкладов, если сумма не превышает 1,4 миллиона рублей. Сейчас рассматривается возможность повышения этого лимита до 10 миллионов рублей. Отметим, что система страхования вкладов распространяется только на риски, связанные с эскроу-счетом, но не с деятельностью застройщика.

В какой банк обращаться покупателю, который желает приобрести жилье с использованием эскроу-счета?

На сегодняшний день открывать эскроу-счета могут 19 банков, включая основные банки, занимающиеся кредитованием строительной отрасли. По данным на 1 ноября прошлого года, суммарный объем кредитов, выданных застройщикам, составил порядка 1,6 триллиона рублей. Возможно, в будущем требования к банкам будут ослаблены, и список тех, которым разрешат открывать эскроу-счета, расширится.

На ослабление каких требований готов пойти Центробанк, чтобы увеличить количество банков, открывающих эскроу-счета?

Требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами, устанавливается российским правительством. На сегодняшний день правительство разрабатывает критерии, которым должны отвечать банки для открытия счетов застройщикам.

В Центробанке считают, что требования к банкам, которые могут открывать счета застройщикам и эскроу-счета, должны быть одинаковыми, чтобы у банков была возможность по одному проекту и открывать эскроу-счета, и выдавать кредиты застройщику.

Установит ли Банк России минимальные требования к системам оценки рисков строительных компаний?

Банки, которые будут выдавать кредиты застройщикам, имеют право самостоятельно установить требования  к ним и финансируемым проектам, а также указать в договорах критерии, по которым будет контролироваться использование кредитных средств.

На данный момент с банковским сообществом идет обсуждение вопросов сопровождения, при котором банкам разрешат контролировать целевое использование денежных средств застройщиков с возможностью отказать в проведении платежа и запроса подтверждающих документов. По итогам обсуждения будут внесены соответствующие изменения в законодательство.

Источник:https://superrielt.ru/articles/11504/

Центробанк объяснил новую схему продажи жилья

Центробанк объяснил новую схему продажи жилья

Уже с 1 июля 2019 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.

Это прописано в правительственном плане мероприятий по поэтапному замещению средств дольщиков банковским кредитованием.

Незнакомое слово сразу заставляет задуматься — что еще такое за счета-эскроу? Нет сомнений, что финансисты все про них знают. В отличие от обычных граждан.

Поэтому мы попросили Банк России ответить на некоторые вопросы, чтобы лучше понять, как в ближайшем будущем изменится рынок новостроек.

Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк.

По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. При этом в России эскроу-счета уже есть. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу.

Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.

Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?

Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости.

Хорошо, если гарантом выступает надежный банк. Но и банки могут обанкротиться. Как в этом случае дольщику вернуть свои деньги?

Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей.

В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве.

При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.

Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?

В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2019 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.

Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?

Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам.

С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.

Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?

Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.

В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.

Источник: news.rambler.ru

Источник:http://daily-finance.ru/realty/centrobank-obiasnil-novyu-shemy-prodaji-jilia.html

Новое в российском законодательстве

Новое в российском законодательстве

Федеральный закон от 26.07.2019 N 212-ФЗ
«О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Принят очередной пакет поправок в Гражданский кодекс РФ

Скорректированы и дополнены положения ГК РФ, в том числе о займах, кредитах, факторинге, банковских вкладах, счетах и расчетах, введен новый вид договора «условное депонирование (эскроу)».

Поправки носят концептуальный характер, вводятся новые подходы к регулированию отдельных видов договоров.

Скорректированы нормы Кодекса о займе с учетом сторон договора и его целей. Предусматриваются положения, направленные на защиту интересов граждан-потребителей. Изменена сумма по договору займа между гражданами, который должен быть заключен в письменной форме, — теперь это сумма, превышающая 10 000 рублей (ранее, если сумма займа не менее чем в 10 раз превышала МРОТ).

Уточнен предмет договора финансирования под уступку денежного требования (договору факторинга), конкретизированы права финансового агента (фактора) на суммы, полученные от должника, с учетом целей уступки денежного требования.

Установлены особенности договора банковского вклада, удостоверенного сберегательным или депозитным сертификатом, а также банковского вклада, предметом которого является драгоценный металл.

Часть внесенных поправок коснулась договоров банковского счета. Так, в частности, уточнены общие положения о банковском счете, положения о совместном, номинальном счете и счете эскроу. Установлены особенности правового регулирования специальных видов счетов (банковского счета в драгоценных металлах и публичного депозитного счета).

Определены особенности расчетов без открытия банковского счета, изложены в новой редакции положения о расчетах по аккредитиву, установлены особенности переводного (трансферабельного) аккредитива.

ГК РФ дополняется новой главой 47.1 «Условное депонирование (эскроу)». По данному договору депонент передает на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения своих обязательств по его передаче другому лицу (бенефициару). Эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Закон вносит необходимые поправки в ряд других законодательных актов.

Так, например, с учетом новых положений ГК РФ устанавливаются особенности обращения взыскания на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, и взыскания на денежные средства должника, находящиеся на публичном депозитном счете.

Федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2019 года и предусматривает особенности применения новых положений.

Перейти в текст документа

Источник:http://www.Consultant.ru/law/review/106964372.html/

В москве за три года не зарегистрировано ни одной сделки с применением эскроу-счета

Об этом сообщил заместитель председателя МоскомстройинвестаАлександр Гончаров. Он напомнил, что данный механизм финансирования был разработан еще в 2014 году и добавил: «За три года ни одной такой сделки – ни одного договора долевого участия – в Росреестре не зарегистрировано».

Согласно «дорожной карте», опубликованной на сайте правительства РФ, с 1 июля 2019 года при заключении ДДУ необходимо будет использовать эскроу-счет. Это специальный беспроцентный вклад в уполномоченное кредитное учреждение, куда покупатель квартиры на стадии котлована вносит все уплаченные средства. Застройщик получает эти деньги только после завершения строительства дома.

Novostroy.ru спросил экспертов рынка, почему данная модель финансирования не применяется на практике.

По мнению генерального директора строительной компании «Красная Стрела»Николая Урусова, причина непопулярности эскроу-счетов в высокой стоимости и сложности этого инструмента: «Застройщики предпочитали использовать для финансирования своих проектов менее дорогие деньги дольщиков. Однако в связи с изменениями, которые должны вступить в силу летом этого года, ситуация начнёт меняться. Использование расчётов через счета эскроу позволит застройщикам уменьшить объём предъявляемых к ним требований».

По словам ведущего аналитика InvestPointФилиппа Ларина, сделки с применением эскроу-счетов все-таки бывают: «Например, Банк «Санкт-Петербург» рассказал, что уже пару лет практикует эту систему. Однако схема действительно не распространена.

Это связано с тем, что существующие альтернативы эскроу-счетам удобны застройщикам и покупателям, они не готовы так быстро от них отказаться. Во-вторых, эта технология еще не отработана в России. Есть много нерешенных юридических вопросов.

Например, трудности, связанные с отсутствием стандартизированных форм отчетов об оценке недвижимости».

Филипп Ларин считает, что решить проблему можно с помощью блокчейна: «Эта технология обмена данными упростила бы использование эскроу для всех участников сделки. Ведь по договору эскроу застройщик обязан предоставлять банку всю информацию о строительстве объекта».

Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBREМария Литинецкаяпредлагает повышать популярность механизма с помощью банковских инструментов.

«Чтобы эскроу-счета прижились на рынке, необходимо, как вариант, разработать специальные льготные условия кредитования. Например, банк может выдавать средства с эскроу-счетов под минимальный процент.

Или в качестве альтернативного варианта возможна специальная схема выплаты кредита, когда сначала девелопер выплачивает основной долг и только потом – проценты по нему.

Кстати, сейчас некоторые банки предлагают такую схему при выплате ипотеки»,– пояснила Мария Литинецкая.

Юрист в сфере недвижимости и риэлторВадим Черданцевсообщил, что механизм расчетов по системе эксроу-счетов успешно работает на вторичном рынке.

«В последние несколько лет все больше денежных расчетов по сделкам купли-продажи квартир происходит по новому механизму, что дополняет такие традиционные инструменты как банковская ячейка и аккредитив. Из моей практики, расчеты по системе эксроу проводились в Москве в Сбербанке и Дельтакредите.

Если говорить о расчетах по договорам участия в долевом строительстве, то здесь нужно отметить особенность российского законодательства. До июля 2019 года только 3 банка с государственным участием обладали правом открывать эскроу-счета. 11 июля ЦБ расширил перечень до 21 банка.

Можно предположить, что отчасти новый механизм расчетов не прижился в России по причине особенностей нормативного регулирования», – добавил Вадим Черданцев.

Управляющий партнёр агентства недвижимости «Загородный стиль»Петр Манько, отметил, что услуги по расчетам со счетом эскроу, равно как и с аккредитивом, оказывают далеко не во всех банках и не во всех отделениях: «Например, провести сделку (без ипотеки) в банке «Санкт-Петербург» с использованием счета эскроу можно только в одном отделении на весь город!».

Петр Манько рассказал и о немаловажной роли «человеческого фактора»: «У большинства агентов по недвижимости сложились отработанные «маршруты сделок» – удобные нотариусы, привычные расчетные центры (депозитарии) и офисы МФЦ – никто не любит усложнять себе жизнь.

У клиентов, которые хотя бы раз что-то продавали или покупали, есть четкий стереотип – расчеты через ячейку, договор через нотариуса.

Как следствие, многие агенты привыкли к расчетам наличными через ячейку, соответственно, погружаться в новые инструменты и убеждать клиентов изменить привычную схему сделки у них нет желания».

Эксперты сходятся во мнении, что игрокам рынка придётся привыкать к новой форме расчётов, хотят они того или нет.

«Скорее всего, в ближайшем будущем Россия придет к эсроу-счетам, поскольку с закатом долевого строительства должно появится что-то другое», – уверен Филипп Ларин.

«Я думаю, что распространение условно безналичных форм расчетов (аккредитив, депозит нотариуса и счет эскроу) в ближайшие годы получат развитие. В первую очередь, это будет связано с усилением мер по контролю за оборотом наличных денег и уходом в прошлое сделок с занижением», – говорит Петр Манько.

Источник:https://www.novostroy.ru/news/market/v-moskve-za-tri-goda-ne-zaregistrirovano-ni-odnoy-sdelki-s-primeneniem-eskrou-scheta/

Самые важные изменения для юристов в 2019 году

18 декабря 2019

Автор: Лексина Виктория Александровна, консультант по юридическим вопросам

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Федеральныйзаконот 28.03.2019 N 43-ФЗ «О внесении изменений в часть четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»

Настоящим законом вносятся изменения в ч. IV ГК РФ. Согласно этим изменениямс 1 января 2019 годабудет усилена охрана смежных прав режиссеров-постановщиков театральных произведений.

Ввиду вышеуказанных нововведений постановки, осуществляемые режиссерами-постановщиками, будут относиться к объектам смежных прав в том случае, если они выражаются в форме, позволяющей осуществить их повторное публичное исполнение при сохранении узнаваемости конкретной постановки зрителями, а также в форме, допускающей воспроизведение и распространение с помощью технических средств (пп. 1 п. 1 ст. 1304 ГК РФ).

При этом в рамках применения законодательства об охране авторских и смежных с ними прав режиссер-постановщик спектакля (лицо, осуществившее постановку театрального, циркового, кукольного, эстрадного или иного театрально-зрелищного представления) выступает в качестве исполнителя (автора исполнения) (ст. 1313 ГК РФ).

Федеральныйзаконот 26.07.2019 N 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный федеральный закон вступает в законную силус 1 июня 2019 годаи включает в себя следующие изменения:

— статья 386 ГК РФ будет дополнена обязанностью должника в разумный срок после получения уведомления о переходе прав сообщить новому кредитору о возникновении известных оснований для возражений против требований нового кредитора. В противном случае должник не вправе ссылаться на такие основания.

— поправки в ГК РФ, касающиеся в основном правил заключения финансовых сделок: до­гово­ра займа, кредита, факторинга, банковского вклада и банковского счета, условного депонирования (эскроу).

В частности, законом изменяется само понятие договора займа (статья 807 ГК РФ) путем включения в его предмет указания на возможность передачи ценных бумаг. Кроме того, по отношению к юридическим лицам появляется правило о том, что договор займа считается консенсуальной сделкой (абзац 2 статьи 807 ГК РФ).

Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах (пункт 5 статьи 809 ГК РФ).

Кроме того, сторонам до­гово­ра займа предоставляется широкий выбор способов установления размера процентов (с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты) (пункт 2 статьи 809 ГК РФ).

Наконец, в новой версии ста­тьи помимо суммы основного долга и процентов на заемщика также возлагается обязанность уплатить пре­ду­смот­ренные кредитным до­гово­ром иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (пункт 1 статьи 819 ГК РФ).

— С 1 июня 2019 года будут внесены изменения в части ведения счетов.

Появится статья, посвященная договору банковского счета в драгоценных металлах (статья 844.1 ГК РФ), устанавливаются особенности договора банковского счет с несколькими клиентами – физическими лицами (совместный счет) (пункт 5 статьи 845 ГК РФ).

Вводятся положения о договоре публичного депозитного счета, на денежные средства которого не может быть обращено взыскание по долгам владельца счета, бенефициара или депонента (параграф 4 главы 45 ГК РФ).

Появляется новая конструкция условного депонирования (эскроу) (глава 47.1 ГК РФ). Так, по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу (статья 926.1 ГК РФ).

Федеральныйзаконот 29.07.2019 N 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»

Названные поправки в ГК РФ вступают в силу с1 сентября 2019 года.

Вводится совершенно новая для российского наследственного права конструкция – наследственный фонд.

В частности, наследственным фондом будет признаваться создаваемый в порядке, предусмотренном ГК РФ, во исполнение завещания гражданина и на основе его имущества фонд, осуществляющий деятельность по управлению полученным в порядке наследования имуществом этого гражданина бессрочно или в течение определенного срока в соответствии с условиями управления наследственным фондом (статья 123.20-1 ГК РФ).

По словам самих авторов законопроекта[1], наследственный фонд будет создаваться и функционировать после смерти гражданина-наследодателя и в соответствии с теми условиями, которые он сам определит. Решение об учреждении фонда оформляется гражданином при составлении завещания.

Такое решение должно содержать сведения об учреждении наследственного фонда, об утверждении его устава и условий управления фондом, о порядке, размере, способах и сроках образования имущества фонда, об условиях распоряжения имуществом и доходами фонда, а также о лицах, назначаемых в состав органов этого фонда, или о порядке определения таких лиц. Все это определяется наследодателем при жизни и не может быть изменено после его смерти.

Федеральный закон от 29.07.2019 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

В силу положений статьи 15 данного закона с1 января 2019 годавступают изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые предусматривают:

— публикацию уведомления о направлении в арбитражный суд заявления уполномоченного органа о признании должника банкротом в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение пяти рабочих дней с даты направления заявления в арбитражный суд (подпункт 2.1 статьи 201.1);

— дополнение положений закона специальными нормами, регламентирующими вопросы банкротства застройщика, осуществляющего деятельность по договору долевого участия, особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика, особенности удовлетворения требований и порядок проведения расчетов с указанными лицами.



СЕЙЧАС ЧИТАЮТ


Video: ГТРК Белгород - Эскроу-счета защитят от обмана

Счет эскроу с 2019 года
Счет эскроу с 2019 года

2019 год - Счет эскроу с 2019 года - КалендарьГода
2019 год - Счет эскроу с 2019 года

Счет эскроу с 2019 года советуем
Счет эскроу с 2019 года рекомендуем

Счет эскроу с 2019 года картинка
Счет эскроу с 2019 года картинки

Счет эскроу с 2019 года новые фото
Счет эскроу с 2019 года новое фото

photo Счет эскроу с 2019 года изображения
photo Счет эскроу с 2019 года изображения

Посмотрите - Счет эскроу с 2019 года видео
Посмотрите - Счет эскроу с 2019 года видео

Форум по теме: Счет эскроу с 2019 года
Дисскусии по теме: Счет эскроу с 2019 года, schet-eskrou-s-2019-goda/


Похожие новости


Новый год 2019 в Испании
Новогодняя викторина для младшей школы
Модные купальники 2019
Документы для открытия наследственного дела у нотариуса
Американский бомбардировщик сбила птица
Выпускной бал 2019 в Кремле
Система учета алкоголя ЕГАИС в 2019 году
Новый Mustang Shelby GT500 2019 модельного года



ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ



Дата: 22.11.2018, 18:36 / Просмотров: 72164